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观点网讯：花旗发表研究报告指，中国房地产行业正进入第三轮变革，由沿用逾28年的预售制度转向现楼销售模式，属对房地产开发及融资模式的重整。

花旗指出，按人民银行及国家金融监管总局新融资框架，按揭贷款资金须于项目竣工备案后方可发放，现金回笼将延至竣工，现金转换周期拉长。连同项目公司制度及主办银行制度的引入，上述变化标志行业第二轮供应层面改革。

实体市场方面，花旗认为核心城市新楼供应将因推盘周期由6至10个月延长至1.5至2.5年而受压，有助供需再平衡，并支持明年楼价回稳；购买力将流向二手市场，新楼仅在产品层面竞争。

该行估计今年内地土地销售收入约1.8万亿元人民币。

量化政策影响方面，花旗预计政策或导致房企盈利减少8%至17%，发展物业净利润率由6%降至4%，项目内部回报率由约20%至25%降到3%至7%。

若要抵销盈利影响，楼价需上升约7%；若要抵销股本回报率影响，房价需上升超过40%。发展商如要维持相近销售规模，或需多投入70%至120%自有资金，或依赖供应商资产负债表提高经营杠杆。

投资建议方面，花旗看好行业龙头，首选股包括中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、贝壳（02423.HK）及中国金茂（00817.HK），均予“买入”评级。

目标价方面，中国海外为18.3港元，润地为43.1港元，贝壳为75.4港元，中国金茂为2.3港元。

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