8月28日，越秀地产（00123.HK）披露截至2026年6月30日止六个月的中期业绩：营业收入366.5亿元，权益持有人应占盈利0.9亿元。收入每进账100元，落到股东手里不到3角。

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同一份成绩单的另一端，公司加权平均借贷年利率降至2.91%，同比下降25个基点，首次跌到3%以下；毛利率6.2%，同比下滑4.4个百分点；核心净利润0.8亿元，同比下降94.6%。按同比降幅测算，2025年同期公司归母盈利还在约14亿元的水平。

钱是这些年最容易借到的时候借到的，房子是这些年最不赚钱的时候卖掉的。这组错位，才是这份中报真正的看点。

利润薄在哪：结转、以价换量、联营分润一起收口

6.2%的毛利率是什么概念：按公司披露的4.4个百分点降幅反推，2025年同期还在10.6%左右。一家房企的毛利从一成掉到半成，意味着扣掉土地、建安和税费之后几乎没有缓冲空间。

收入端同步收缩，366.5亿元的营业收入同比降幅约23%。公司在公告中把利润下滑归因于两点：一是项目结转周期影响，本期入账的物业收入及分占合营、联营公司的投资收益同比减少；二是行业仍处调整阶段，项目利润空间承压，开发销售毛利走弱。这里需要解释一句“结转”：房子交付之后，此前签下的合同金额才计入营业收入，所以当期利润反映的其实是两三年前的拿地成本和售价决定。

销售端更能看清价格的分量。上半年合同销售金额505.1亿元，同比下降17.9%；销售面积约170万平方米，同比增长16.2%；销售均价约2.97万元/平方米，同比下降29.5%。卖得更多、卖得更便宜，是这一轮房企保现金流的共同动作。

按同比降幅测算，公司核心净利润从2025年同期的约14.8亿元降到0.8亿元。存货减值、投资物业公允价值变动、汇兑损益等明细科目，在本报可读到的来源中未见披露，本文不作推测。

绿档不是利润换来的

利润表最难看的时候，越秀地产的资产负债表反而在变好。

上半年经营性现金流净流入137.7亿元；合同销售回款率提升到71%，同比提高10个百分点；期末现金及银行结余、定期存款及其他受限存款合计515.0亿元，较年初增长10.1%，可覆盖短期债务2.1倍；总借贷1038.7亿元，净借贷比率49.2%——这个指标是扣掉在手现金后的有息负债占权益的比例，越小说明杠杆越轻——它较2025年末下降近6个百分点。

换句话说，绿档靠的不是房子赚得多，而是三件事：借得便宜、收钱快，以及国资股东协同带来的腾挪空间。格隆汇的稿件同时提到，公司向越秀集团转让南沙IFC、智谷、云谷等资产回笼约44.6亿元，并称其连续15年维持40%的派息率、标普与惠誉维持投资级评级。这几项截至发稿尚未在业绩公告原文口径中直接印证，需以公司公告为准。

这才是“幸存者”的准确含义：先保证不出局，利润是后面的事。

1324亿元未入账，是缓冲垫也是压力测试

决定未来两年利润表的，是另一行字：已售未入账金额1324.4亿元，同比微增0.3%。这笔签了合同、尚未结转确认收入的资金，规模约相当于上半年营业收入的3.6倍。

缓冲的另一面是压力。这些订单是在不断下调的售价中签下的，其中不少是以价换量的项目，一旦结转，就会像上半年一样继续压低毛利率。上半年存量持销项目占公司销售的比重升至80.7%，核心六城占比84.5%，也说明新货尚未成为收入的主要来源。

管理层给出的答案是“以投促稳”。上半年公司在广州、上海、杭州、成都、青岛获取6幅地块，总建筑面积68万平方米，权益投资约70亿元，其中96.8%落在核心六城；6幅地整体溢价率约9.5%，公司称低于行业平均水平。目前总土地储备1657万平方米，94%位于一二线城市。

董事长林昭远在业绩会上罕见直言：“对这个毛利率，个人确实极其不满意”，但同时承认“从目前市场调整的角度来看，这也是不得不面对的事情”，并表示“我们会尽快稳住毛利率水平”。副董事长、总经理朱辉松称，上半年超过505亿元的销售额“刚好时间过半、任务过半”，全年1000亿元以上的销售目标不变，全年可售资源2157亿元、300亿元权益投资目标亦保持不变。

把镜头拉远：三条线同时向下

国家统计局的数据给出了行业底色：2026年1—7月，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%；新建商品房销售面积45021万平方米，下降11.8%；新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%；房地产开发企业到位资金45748亿元，下降20.3%，其中国内贷款下降32.1%、个人按揭贷款下降23.5%。

投资、销售、融资三条线同步收缩，全行业的定价能力和毛利水平整体下台阶。越秀地产之所以能同时出现2.91%的融资成本和6.2%的毛利率，恰恰是因为在当下的环境里，还能拿到便宜钱的房企已经不多了。

管理层判断“整个市场已经走过了最艰难的一个阶段”，预计下半年行业回稳态势增强；但公司自身的毛利率仍在创出低位。走过最艰难，与重新赚到钱，是两件不同的事。

接下来看什么

第一，看结转毛利率能否止跌。新获取项目96.8%集中在核心六城，但结转存在周期，中间几个季度的毛利率仍将反映过去的价格决定，改善需要在收入确认端才能验证。

第二，看1324.4亿元未入账货值的消化节奏，以及“时间过半、任务过半”之后，全年1000亿元以上销售目标在下半年能否兑现。

第三，看分红。0.9亿元的当期利润要维持40%的派息率，考验的其实是分红意愿与现金流管理能力，而不是当期盈利能力。房地产的投资逻辑，正在从“高增长预期”向“低回报、看现金流、看分红”迁移——这一点，比利润数字本身更值得记住。

（本文财务数据来自上市公司中期业绩公告的媒体转述及业绩会公开发言，行业数据来自国家统计局；截至发稿，本报未能直接读取公告原文，相关科目细节以公司公告为准。本文不构成任何投资建议。）

参考数据来源 国家统计局 · 《2026年1—7月份全国房地产开发和销售情况》 · 2026年8月17日 · https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202608/t20260817_1965053.html 澎湃新闻（记者 李晓青） · 《越秀地产上半年净利润下降超九成，“整个市场已经走过了最艰难的阶段”》（转述越秀地产截至2026年6月30日止六个月中期业绩） · 2026年8月29日 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33969024 21世纪经济报道（记者 吴抒颖） · 《“极其不满”毛利率表现，越秀地产林昭远称将尽力提升盈利水平》 · 2026年8月29日 · https://m.21jingji.com/article/20260829/herald/a4c2e25bcc2ee805b4e705e3aad6f84e.html 21财经转载羊城派（记者 陈玉霞） · 《上半年销售金额超500亿元，越秀地产高层：对完成目标有信心》 · 2026年8月29日 · https://m.21jingji.com/article/20260829/herald/a17220e86c559ba08b1da3c6355afbdf.html 每日经济新闻（记者 陈利） · 《直击业绩会｜越秀地产管理层：预计下半年房地产行业回稳态势增强，有信心完成全年1000亿元以上销售目标》 · 2026年8月28日 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4565158.html 格隆汇 · 《三个维度看越秀地产（00123.HK）中报，财务底盘、商业模式与制度红利》 · 2026年8月30日 · https://www.gelonghui.com/p/6411408

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